- Eine Maklerpflicht gibt es nicht – zwingend ist nur die notarielle Beurkundung.
- Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung unaufgefordert vorliegen.
- Realistisch sind 20 bis 40 Stunden Eigenaufwand bis zum Notartermin.
- Die Unterlagenbeschaffung dauert zwei bis vier Wochen – beginnen Sie damit zuerst.
- Die teuersten Fehler: übersehene Spekulationsfrist und verschwiegene Mängel.
Wann sich der Verkauf ohne Makler wirklich lohnt
Der Verkauf ohne Makler ist kein Sonderweg. Eine gesetzliche Maklerpflicht gibt es nicht – zwingend ist allein die notarielle Beurkundung. Besonders naheliegend ist der Eigenverkauf in diesen Fällen:
- Die Immobilie liegt in gefragter Lage – die Nachfrage kommt ohnehin.
- Sie haben Zeit und Nerven für Anfragen, Besichtigungen und Absagen.
- Es gibt bereits einen Interessenten: Nachbarn, Mieter, Familie.
- Sie verkaufen an einen Direktankäufer und brauchen gar keine Vermarktung.
- Der Verkauf soll diskret bleiben – kein Portal, kein Schild, keine offenen Türen.
Trifft nichts davon zu, heißt das nicht automatisch, dass Sie einen Makler brauchen. Es heißt, dass Sie den Aufwand realistisch einplanen sollten.
Zwei Wege, zwei Rechnungen
Mit Makler
Der Makler übernimmt Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung. Sie zahlen dafür Provision, bei selbst genutztem Wohneigentum seit Dezember 2020 zwingend geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.
Sie geben ab: Steuerung, Tempo, Diskretion.
Sie gewinnen: Zeit und einen Puffer in der Verhandlung.
Ohne Makler
Sie behalten jede Entscheidung: Preis, wer die Immobilie betritt, wann und an wen verkauft wird. Dafür liegt der gesamte Ablauf bei Ihnen – einschließlich der unangenehmen Teile wie Absagen und Bonitätsprüfung.
Sie geben ab: 20 bis 40 Stunden Ihrer Zeit.
Sie gewinnen: Kontrolle, Diskretion und die Provision.
Der häufigste Denkfehler
Die Provision ist selten der eigentliche Grund. In der Praxis verkaufen die meisten Eigentümer ohne Makler, weil sie Kontrolle und Diskretion wollen. Wer allein auf die Provision schaut und dafür drei Monate länger braucht, hat am Ende nichts gewonnen – sondern nur den Verhandlungsdruck auf die eigene Seite geholt.
Diese Unterlagen brauchen Sie – und wo Sie sie bekommen
Ohne vollständige Unterlagen kein Notartermin. Was Sie brauchen und woher es kommt:
Immer: Grundbuchauszug (Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht), Flurkarte oder Liegenschaftskarte (Katasteramt), Bauzeichnungen und Baubeschreibung (Bauaktenarchiv der Stadt), Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen.
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage.
Zusätzlich bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Nachweise über Mieterhöhungen, Kautionsabrechnung, Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre.
Rechnen Sie für die Beschaffung zwei bis vier Wochen ein. Das Bauaktenarchiv ist in größeren Städten der übliche Engpass – fangen Sie dort zuerst an, nicht zuletzt.
In fünf Schritten zum Verkauf
Realistischen Preis bestimmen
Ausgangspunkt sind Bodenrichtwert und Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses – beides ist öffentlich zugänglich und beruht auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen. Portalpreise sind Angebotspreise, keine Abschlüsse. Der Abstand zwischen beiden kann erheblich sein.
Unterlagen zusammenstellen
Siehe Liste oben. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden – fehlt er, ist das eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeld geahndet werden.
Exposé erstellen
Grundriss, ehrliche Zustandsbeschreibung, Baujahr, Heizungsart, laufende Kosten, Energiekennwert. Schönfärberei fällt spätestens bei der Besichtigung auf und kostet Sie genau den Interessenten, der ernsthaft gekauft hätte.
Anfragen filtern und besichtigen
Der zeitaufwendigste Teil. Fragen Sie früh nach der Finanzierungsbestätigung. Das sortiert einen Großteil der Besichtigungstouristen aus, bevor Sie Ihre Samstage investieren – und es ist völlig üblich, danach zu fragen.
Verhandeln, Bonität prüfen, beurkunden
Lassen Sie sich die Finanzierungszusage der Bank zeigen, nicht nur eine mündliche Zusage. Danach beauftragen Sie den Notar Ihrer Wahl mit dem Kaufvertragsentwurf. Ein geplatzter Notartermin kostet Sie Wochen – und meist auch den zweitbesten Interessenten, der inzwischen woanders gekauft hat.
Hinter den Kulissen
Was Sie sehen – und was gleichzeitig passiert
Vier Phasen, in denen Verkäufer regelmäßig Geld verlieren – ohne es zu merken.
Sie setzen den Preis
Sie setzen den Preis
Was Sie sehen
Sie legen einen Angebotspreis fest und veröffentlichen ihn.
Was dahinter passiert
Der Interessent gleicht Ihre Angabe mit den Bodenrichtwerten ab und prüft, wie lange das Inserat schon läuft. Bei Portalen ist das Einstelldatum für ihn sichtbar.
Der Ladenhüter-Effekt +
Ein Inserat, das drei Monate steht, gilt als Ladenhüter – unabhängig davon, ob der Preis stimmt. Der spätere Nachlass fällt größer aus als der anfängliche Aufschlag wert war.
Die Anfragen kommen
Die Anfragen kommen
Was Sie sehen
Ihr Postfach füllt sich, das Interesse wirkt groß.
Was dahinter passiert
Ein erheblicher Teil der Anfragen kommt von Interessenten ohne gesicherte Finanzierung, von Nachbarn aus Neugier und von Ankäufern, die Ihre Verhandlungsbereitschaft testen.
Der Besichtigungstourismus +
Wer jede Anfrage gleich behandelt, verbringt Wochenenden mit Menschen, die nie kaufen konnten. Die Frage nach der Finanzierungsbestätigung vor dem Termin ist keine Unfreundlichkeit, sondern Selbstschutz.
Die Besichtigung läuft
Die Besichtigung läuft
Was Sie sehen
Sie zeigen die Immobilie und beantworten Fragen.
Was dahinter passiert
Der Interessent sucht Argumente für den Preisnachlass: Feuchtigkeitsspuren, Heizungsalter, Fenster, Elektrik. Was Sie nicht von sich aus ansprechen, findet er selbst – und rechnet es doppelt an.
Der teuerste Fehler überhaupt +
Arglistiges Verschweigen bekannter Mängel hält keinem vertraglichen Haftungsausschluss stand. Auch Jahre später nicht. Offen genannte Mängel kosten Sie Geld, verschwiegene kosten Sie den Verkauf rückwirkend.
Der Notartermin steht an
Der Notartermin steht an
Was Sie sehen
Sie einigen sich und vereinbaren die Beurkundung.
Was dahinter passiert
Der Notar prüft das Grundbuch, klärt Belastungen und stimmt die Löschung von Grundschulden mit Ihrer Bank ab. Parallel läuft die Frist, in der Ihr Käufer den Entwurf prüfen kann.
Die Zwei-Wochen-Frist +
Verkaufen Sie an ein Unternehmen – etwa einen gewerblichen Ankäufer – und sind selbst Verbraucher, gilt die Zwei-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a BeurkG. Der Entwurf muss Ihnen zwei Wochen vor der Beurkundung vom Notar vorliegen. Wer zum Verzicht drängt, drängt Sie an einer Stelle, die der BGH ausdrücklich für nicht verzichtbar erklärt hat.
Diese Aufstellung ist der Kern des Ganzen: Der Verkauf scheitert fast nie an dem, was sichtbar ist. Er scheitert an dem, was parallel dazu unbemerkt läuft.
Was der Verkauf ohne Makler tatsächlich kostet
Ohne Makler entfällt die Provision. In Nordrhein-Westfalen liegt sie üblicherweise im Bereich von etwa 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite; seit dem 23. Dezember 2020 muss sie beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden (§§ 656a–656d BGB).
Was bleibt: Energieausweis, Grundbuchauszug und Flurkarte, die Löschung eingetragener Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank bei noch laufendem Darlehen. Die Notarkosten für die Beurkundung trägt in der Regel der Käufer, die Kosten der Grundschuldlöschung der Verkäufer.
Der größte Posten steht in keiner Rechnung: Ihre Zeit. Realistisch sind 20 bis 40 Stunden zwischen erster Anfrage und Notartermin – verteilt über Wochen, größtenteils an Abenden und Samstagen.
Die fünf teuersten Fehler
Diese fünf Fälle sehen wir in der Praxis am häufigsten. Jeder einzelne kostet Geld oder Monate:
- Spekulationsfrist übersehen. Bei nicht selbst genutzten Immobilien fällt innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Maßgeblich sind die Daten der Beurkundung, nicht die der Übergabe. Ein Verkauf wenige Wochen zu früh kann fünfstellig teuer werden – prüfen Sie das Datum, bevor Sie inserieren.
- Erbengemeinschaft nicht geklärt. Solange nicht alle Miterben zustimmen, ist jeder Notartermin Makulatur. Klären Sie die Willensbildung, bevor Sie einen Käufer suchen, nicht danach.
- Ohne Bonitätsprüfung reservieren. Wer für einen Interessenten ohne Finanzierungszusage vom Markt geht, verliert im Zweifel beide.
- Vorfälligkeitsentschädigung nicht eingerechnet. Fragen Sie Ihre Bank vor der Preisfindung nach der konkreten Summe. Sie kann den kalkulierten Erlös spürbar reduzieren.
- Den Kaufvertrag ungeprüft unterschreiben. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet – er berät nicht in Ihrem Interesse gegen den Käufer. Belastungen, Rücktrittsrechte und Fälligkeitsregelungen gehören vorher gelesen.
Wann Sie besser nicht allein verkaufen
„Der häufigste Satz, den ich am Telefon höre, ist: Wir wollten das eigentlich selbst machen. Das ist völlig in Ordnung – und funktioniert oft. Schwierig wird es erst, wenn zum Verkauf noch etwas anderes dazukommt: eine Erbengemeinschaft, eine Trennung, ein Pflegefall, ein Termin beim Amtsgericht. Dann ist der Verkauf nicht mehr das Problem, sondern nur noch das Symptom. In diesen Fällen lohnt es sich, vorher jemanden anzurufen – auch wenn Sie am Ende doch selbst verkaufen.“
Häufige Fragen
Darf ich meine Immobilie ohne Makler verkaufen?
Ja. Es gibt keine gesetzliche Maklerpflicht. Zwingend ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags – den Notar wählen Sie selbst.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja. Spätestens bei der Besichtigung muss er unaufgefordert vorgelegt und bei Übergabe ausgehändigt werden. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gilt eine Ausnahme.
Muss ich meinem Mieter vorher kündigen?
Nein. Kauf bricht nicht Miete – das Mietverhältnis geht unverändert auf den Käufer über. Wurde während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht und muss vom Verkauf unterrichtet werden.
Gilt die Zwei-Wochen-Frist auch beim Privatverkauf?
Sie gilt zwischen Privatpersonen nicht. Sie greift, wenn eine Seite Unternehmer und die andere Verbraucher ist – also auch dann, wenn Sie als Privatperson an einen gewerblichen Ankäufer verkaufen. Dann muss Ihnen der Notar den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen.
Wie lange dauert ein Privatverkauf?
Das hängt an Lage und Preis. In gefragten Lagen des Bergischen Landes und Rheinlands sind zwei bis vier Monate realistisch, in schwächeren Lagen deutlich länger. Beim Direktverkauf entfällt die Vermarktungsphase; dann bestimmt die Unterlagenlage das Tempo.
Muss ich ein Wertgutachten erstellen lassen?
Nein. Ein Verkehrswertgutachten ist nur bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gerichtlichen Verfahren nötig. Für die normale Preisfindung genügen Bodenrichtwert, Kaufpreissammlung und ein realistischer Blick auf den Zustand.
Ohne Makler – und ohne den ganzen Aufwand
Wenn Sie weder Portal noch Besichtigungen wollen: Wir kaufen direkt an oder vermitteln über unser Käufernetzwerk. Sie erhalten innerhalb von 48 Stunden eine Einschätzung – unverbindlich, ohne Provision und ohne dass Ihr Verkauf öffentlich wird.