Die Immobilie regeln, ohne dass einer verliert

Wenn eine Seite nicht verkaufen will, kann die andere die Teilungsversteigerung betreiben. Das wird häufig als Drohung eingesetzt – und fast ebenso häufig unterschätzt, was es bedeutet.

Im Versteigerungstermin bietet ein kleiner Kreis, meist mit Renditeabsicht. Was ein normaler Selbstnutzer auf dem freien Markt zahlen würde, kommt dort nicht zustande. Der Erlös wird anschließend geteilt – beide Seiten bekommen also die Hälfte eines schlechteren Ergebnisses, zuzüglich Verfahrenskosten. Wer die Teilungsversteigerung als Druckmittel einsetzt, droht mit einem Nachteil, der ihn selbst genauso trifft.

Das ist kein moralisches Argument, sondern ein rechnerisches. Und es ist meist das erste, was beide Seiten überhaupt wieder an denselben Tisch bringt.

Der Bundesfinanzhof hat am 14. Februar 2023 entschieden (Az. IX R 11/21): Veräußert ein geschiedener Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung seinen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Einfamilienhaus an den früheren Ehepartner, kann das ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein – wenn zwischen Anschaffung und Übertragung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Entscheidend ist der zweite Leitsatz: Wer nach der Trennung auszieht, nutzt seinen Miteigentumsanteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken – auch dann nicht, wenn der Ex-Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiter dort wohnen. Die Befreiung für selbst genutztes Wohneigentum greift für ihn also nicht mehr.

Im entschiedenen Fall hatte die Ehefrau mit der Versteigerung gedroht, woraufhin der Mann seinen Anteil an sie verkaufte. Auch das änderte nichts: Das Finanzamt besteuerte den Gewinn, Klage und Revision blieben erfolglos.

Praktisch heißt das: Wer auszieht und seinen Anteil innerhalb der Zehnjahresfrist überträgt, sollte vorher rechnen lassen. Je nach Kaufdatum kann es günstiger sein, die Übertragung zu strukturieren oder den Zeitpunkt zu verschieben. Es gibt Gestaltungsmöglichkeiten – sie müssen nur vor der Beurkundung bedacht werden, nicht danach.

Diese Darstellung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie den konkreten Fall von Ihrem Steuerberater prüfen – wir vermitteln Ihnen auf Wunsch einen Ansprechpartner.

Wir nehmen das Mandat nur an, wenn beide Seiten es wollen. Nicht aus Prinzipienreiterei, sondern weil es sonst nicht funktioniert: Sobald eine Seite den Eindruck hat, wir arbeiten für die andere, ist jede Zahl, die wir nennen, entwertet.

Konkret bedeutet das: Beide erhalten dieselbe Bewertung mit derselben Herleitung. Termine finden gemeinsam statt oder werden identisch dokumentiert. Was der eine uns sagt, geben wir nicht an den anderen weiter – und wir sagen das beiden vorher. Und wir machen keiner Seite ein Angebot, das die andere nicht kennt.

Anwälte bleiben dabei Anwälte. Wir ersetzen keine anwaltliche Vertretung und wollen das nicht. Unsere Aufgabe ist die Immobilie: Wert, Wege, Ablauf, Abwicklung. Erfahrungsgemäß wird die anwaltliche Auseinandersetzung deutlich kürzer, wenn die Immobilienfrage vorher sachlich geklärt ist – sie ist in den meisten Verfahren der größte einzelne Streitpunkt.

Wenn beide sich einig sind, geht es schnell. Bei beidseitigem Einverständnis liegt zwischen erstem Gespräch und Notartermin selten mehr als das, was die Unterlagenbeschaffung braucht.

Ich habe eine Scheidung mit Immobilie selbst durchlaufen. Ich weiß, wie sich der Moment anfühlt, in dem aus dem gemeinsamen Zuhause ein Verhandlungsgegenstand wird – und wie schwer es ist, in dieser Lage nüchtern zu rechnen.

Deshalb führen wir diese Gespräche langsamer als andere. Wer in dieser Situation Tempo macht, bekommt eine Unterschrift, die später bereut wird. Und deshalb sagen wir auch offen, wenn unser eigener Ankauf nicht der beste Weg ist. Ein Verkauf, den eine Seite als Übervorteilung erlebt, ist auch dann ein schlechtes Ergebnis, wenn er rechtlich sauber ist.

Diskretion ist hier keine Servicezusage, sondern Voraussetzung. Es gibt kein Portal-Inserat, kein Schild im Vorgarten und keine offenen Besichtigungen. Von außen ist ein normaler Eigentumsübergang zu sehen, mehr nicht.