Elternhaus verkaufen, wenn Pflege ansteht

Nicht automatisch. Reichen Rente, Pflegegrad-Leistungen und Ersparnisse für den Heimplatz, bleibt die Immobilie unangetastet. Erst wenn eine Lücke entsteht und Hilfe zur Pflege beim Sozialamt beantragt wird, kommt das Vermögen ins Spiel.

Die eigene Immobilie. Ein selbst genutztes angemessenes Hausgrundstück ist grundsätzlich geschütztes Vermögen. Zieht die betroffene Person aber dauerhaft ins Heim, entfällt die Selbstnutzung – ob die Immobilie dann verwertet werden muss, hängt von den Umständen ab: lebt der Ehepartner noch darin, greifen Härtefallregelungen, wie ist die Eigentumslage. Das ist kein Automatismus, aber auch keine Frage, die sich von selbst erledigt.

Die Kinder. Hier hat sich die Lage grundlegend geändert. Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz zum 1. Januar 2020 greift das Sozialamt auf das Einkommen von Kindern pflegebedürftiger Eltern erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von über 100.000 Euro zu. Wer darunter liegt, muss dem Sozialamt die Kosten in der Regel nicht mehr erstatten. Viele Angehörige wissen das bis heute nicht und verkaufen aus einer Sorge heraus, die seit Jahren unbegründet ist.

Zwei wichtige Einschränkungen. Die 100.000-Euro-Grenze schützt nur Kinder. Der Ehegatte haftet weiterhin mit eigenem Einkommen und Vermögen. Und wurde die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre verschenkt oder überschrieben, kann das Sozialamt sie nach § 528 BGB wegen Verarmung des Schenkers zurückfordern. Der Bundesgerichtshof hat am 16. April 2024 klargestellt, dass die 100.000-Euro-Grenze auf diesen Herausgabeanspruch nicht anwendbar ist. Die Zehnjahresfrist läuft dabei erst ab dem tatsächlichen Vollzug der Schenkung.

Diese Darstellung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Fragen zu Schenkung, Sozialhilferegress oder Erbfolge lassen Sie sich anwaltlich beraten – wir vermitteln Ihnen auf Wunsch einen Ansprechpartner.

Das gehört zur Ehrlichkeit dazu: Steht die Immobilie unter gesetzlicher Betreuung, prüft das Betreuungsgericht ausdrücklich, ob der Preis angemessen ist. Ein Verkauf unter Wert wird nicht genehmigt – in der Regel auf Grundlage eines Verkehrswertgutachtens, dessen Kosten aus dem Vermögen der betreuten Person getragen werden. Ein Direktankauf mit dem üblichen Abschlag für Tempo und Sicherheit läuft dann Gefahr, an genau dieser Prüfung zu scheitern.

Konkret heißt das: Bei bestehender Betreuung ist der freie Verkauf häufig der bessere Weg, auch wenn er länger dauert. Liegt dagegen eine notariell beglaubigte Vorsorgevollmacht vor, entfällt das Verfahren vollständig – und der Direktverkauf spielt seine Stärke aus.

Das heißt aber nicht, dass wir dann raus sind. Der Ankauf ist einer von mehreren Wegen – welcher passt, entscheidet Ihre Situation, nicht unser Geschäftsmodell.

Zur Berechtigung: die Vorsorge- oder Generalvollmacht im Original, oder der Betreuerausweis mit ausgewiesenem Aufgabenkreis. Das ist die erste Unterlage, nicht die letzte – ohne sie ist alles Weitere hypothetisch.

Zur Immobilie: Grundbuchauszug (Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht), Flurkarte (Katasteramt), Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung (Bauaktenarchiv der Stadt), Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und die Hausgeldabrechnung.

Zur Pflegesituation: Heimvertrag und aktuelle Kostenaufstellung, Pflegegradbescheid, gegebenenfalls der Bescheid über Hilfe zur Pflege. Diese Unterlagen brauchen Sie nicht für uns, sondern für das Betreuungsgericht – sie belegen, warum der Verkauf notwendig ist.

Rechnen Sie für die Beschaffung zwei bis vier Wochen. Beginnen Sie mit Vollmacht und Grundbuchauszug; das Bauaktenarchiv ist zwar der übliche Engpass, aber ohne die ersten beiden brauchen Sie dort gar nicht anzufangen.

Wenn ein Elternhaus verkauft wird, weil die Eltern ins Heim ziehen, ist das kein gewöhnlicher Immobilienverkauf. Nachbarn stellen Fragen, Verwandte haben Meinungen, und die betroffene Person erlebt den Verkauf ihres Zuhauses oft als zweiten Verlust nach der Diagnose.

Deshalb gibt es bei uns kein Portal-Inserat, kein Schild im Vorgarten und keine offenen Besichtigungen. Ein Termin, ein Angebot, ein Notartermin. Das ist in dieser Lebenslage kein Komfort, sondern der eigentliche Grund, warum Familien diesen Weg wählen.

Dazu gehört auch, wie wir mit der betroffenen Person umgehen. Wenn sie ansprechbar ist und den Verkauf mittragen soll, nehmen wir uns die Zeit dafür – auch wenn das einen zweiten Termin bedeutet. Ein Verkauf, den ein Elternteil als Übergehen erlebt, belastet die Familie länger als jede Preisverhandlung.