- Sanierungsstau ist kein Verkaufshindernis. Er verschiebt den Käuferkreis von Selbstnutzern zu Investoren, Handwerkern und Bestandshaltern.
- Käufer ziehen nicht die Sanierungskosten ab, sondern Kosten plus Risikopuffer plus Bauzeit plus eigene Marge. Deshalb wirkt der Abschlag höher als jeder Kostenvoranschlag.
- Vorher sanieren rechnet sich selten vollständig: Sie tragen Geld, Zeit und Bauverantwortung — der Verkaufspreis bildet das fast nie eins zu eins ab.
- Seit dem 29. Juli 2026 gilt das GModG. Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel und die 65-Prozent-Regel sind ersatzlos gestrichen.
- Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten: oberste Geschossdecke oder Dach (§ 35 GModG) und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Nach einem Eigentümerwechsel hat der Käufer dafür zwei Jahre Zeit.
- Der Energieausweis bleibt Pflicht — bei Häusern mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und weniger als fünf Wohnungen in der Regel als Bedarfsausweis.
- Bekannte Mängel gehören offengelegt. Ein „gekauft wie gesehen" schützt nicht vor arglistig verschwiegenen Schäden (§ 444 BGB).
Sanierungsstau ist kein Zustand, sondern eine Rechnung
Sanierungsstau heißt: Instandhaltung, die fällig gewesen wäre, ist nicht gemacht worden. Nicht aus Nachlässigkeit — meist, weil das Geld anderswo gebraucht wurde, weil die Bewohner älter wurden oder weil das Haus über Jahre nur noch verwaltet statt bewirtschaftet wurde. Es ist der häufigste Zustand von Häusern, die aus einem Nachlass kommen.
Wichtig ist die Unterscheidung, die Käufer sofort machen und Eigentümer oft nicht: Instandhaltungsrückstau ist etwas anderes als Modernisierungsbedarf. Ein undichtes Dach, feuchte Kellerwände, eine Elektrik ohne FI-Schutzschalter, ein Heizkessel am Ende seiner Lebensdauer — das sind Rückstände. Eine funktionierende, aber unmoderne Küche, Bäder im Stil der Achtzigerjahre, Teppichboden: das ist Geschmack. Das erste kostet Geld und muss gemacht werden. Das zweite kostet Geld und wird trotzdem gemacht, weil kein Käufer es so lässt.
Für den Preis zählt beides — aber unterschiedlich stark. Rückstände sind harte Abzugsposten, weil sie Substanz betreffen und Risiken tragen. Modernisierungsbedarf ist weicher: Der Käufer hätte die Küche ohnehin herausgerissen, egal wie neu sie war.
Der Fehler, den fast jeder Eigentümer macht, ist die Addition. Man rechnet zusammen, was Dach, Heizung und Fenster kosten würden, zieht die Summe vom geschätzten Marktwert ab und hält das Ergebnis für den fairen Preis. Es ist aber nicht der Preis, den ein Käufer zahlt. Warum, steht weiter unten — und es liegt nicht daran, dass Käufer unfair wären.
„Ich saniere erst, dann verkaufe ich teurer"
Diese Rechnung geht in den seltensten Fällen auf, und zwar aus vier Gründen gleichzeitig.
Sie zahlen Endkundenpreise. Ein Investor, der jedes Jahr mehrere Objekte saniert, kauft Material und Handwerkerleistung anders ein als Sie mit einem einzelnen Auftrag. Die gleiche Sanierung kostet Sie oft deutlich mehr als denjenigen, der sie ohnehin gemacht hätte.
Sie tragen die Bauzeit. Ein energetisches Sanierungsprogramm an einem Bestandshaus dauert selten unter sechs Monaten — Planung, Angebote, Wartezeiten, Ausführung. In dieser Zeit laufen Zinsen, Grundsteuer, Versicherung und Heizung weiter, und das Haus steht leer.
Sie tragen das Risiko. Beim Öffnen von Dach, Keller oder Wand kommt heraus, was vorher niemand gesehen hat. Dieses Risiko übernehmen Sie vollständig — ohne die Marge, die ein gewerblicher Käufer dafür kalkuliert.
Und Sie verkaufen danach an denselben Markt. Der zahlt für ein saniertes Haus den Preis für ein saniertes Haus — nicht Ihren Einstandswert plus Ihre Kosten. Liegt Ihre Sanierung über dem, was in der Lage üblich ist, zahlt sie Ihnen niemand zurück.
Es gibt Ausnahmen, und sie sind meist klein: eine Dachrinne, ein Wasserschaden mit Trocknung, ein Türblatt. Alles, was ein Käufer als Warnsignal liest, ohne teuer zu sein, lohnt sich zu beheben. Die große Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich fast nie.
Wer ein Sanierungsobjekt kauft — und wie diese Käufer rechnen
Mit dem Sanierungsstau fällt ein großer Teil des Marktes weg, und es liegt nicht am Geschmack der Leute, sondern an der Bank. Ein Selbstnutzer finanziert Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sanierung. Die Bank bewertet aber das Haus im Ist-Zustand und setzt die Sanierungskosten nicht automatisch als Wertzuwachs an. Die Lücke muss der Käufer mit Eigenkapital schließen — und genau daran scheitern die meisten Familien, die Ihr Haus gern gekauft hätten.
Was bleibt, sind drei Gruppen: Investoren und Bestandshalter, Handwerker und Bauunternehmer, die ihre eigene Arbeitskraft einbringen, und Selbstnutzer mit ungewöhnlich viel Eigenkapital und Nerven. Die ersten beiden rechnen rückwärts.
Diese Rückwärtsrechnung sieht immer gleich aus: Vom erwarteten Wert nach Sanierung werden die Baukosten abgezogen, dann ein Risikopuffer für das, was beim Öffnen auftaucht, dann die Finanzierungs- und Haltekosten für die Bauzeit, dann die Nebenkosten für Erwerb und Wiederverkauf — und am Ende die Marge, ohne die niemand das Risiko übernimmt. Was übrig bleibt, ist das Gebot.
Deshalb ist der Abschlag größer als die reine Kostenschätzung. Nicht weil jemand Sie über den Tisch zieht, sondern weil in dem Abschlag Dinge stecken, die Sie bei der Eigensanierung ebenfalls zahlen würden — nur später und einzeln, sodass sie nicht auffallen.
Und daraus folgt der Punkt, den viele Eigentümer übersehen: Je klarer der Zustand dokumentiert ist, desto kleiner wird der Risikopuffer. Unklarheit ist teuer. Ein Käufer, der nicht weiß, ob der Keller nur feucht oder durchfeuchtet ist, kalkuliert den schlechteren Fall.
Erst sanieren oder direkt im Ist-Zustand verkaufen
Sanieren, dann verkaufen
- Käuferkreis: der gesamte Markt, inklusive Familien mit normaler Finanzierung
- Erlös: nominal am höchsten — abzüglich Ihrer Kosten, Zinsen und Bauzeit
- Dauer: sechs bis achtzehn Monate bis zum Notartermin
- Risiko: vollständig bei Ihnen — Kostenüberschreitung, Bauschäden, Handwerkerausfall
- Passt, wenn: der Rückstand überschaubar ist, Sie Zeit und Liquidität haben und die Lage die Investition trägt
Direkt im Ist-Zustand verkaufen
- Käuferkreis: Investoren, Bestandshalter, Handwerker — kleiner, aber entscheidungsschnell
- Erlös: mit Abschlag, dafür ohne Vorleistung und ohne Nachforderung
- Dauer: Angebot in Tagen, Notartermin in wenigen Wochen
- Risiko: geht mit dem Kaufvertrag auf den Käufer über
- Passt, wenn: Erbengemeinschaft, laufende Kosten drücken, das Haus leer steht oder der Rückstand groß ist
Welche Pflichten seit dem GModG wirklich noch gelten
Hier ist im Sommer 2026 vieles durcheinandergeraten, und ein großer Teil der Ratgeber im Netz ist seitdem falsch. Deshalb der Stand vom September 2026 in klaren Worten.
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Mit der Novelle sind die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel ersatzlos entfallen — die früheren §§ 71 bis 73 GEG gibt es nicht mehr. Wenn Ihnen jemand erzählt, der Käufer müsse Ihre alte Ölheizung binnen zwei Jahren austauschen: Das stimmt seit Ende Juli nicht mehr.
Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten, und die betreffen das Haus, nicht Sie persönlich:
- Oberste Geschossdecke oder Dach (§ 35 GModG): Ist die Decke zum unbeheizten Dachraum nicht gedämmt, muss nachgedämmt werden, bis der U-Wert 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Alternativ das Dach.
- Leitungsdämmung (§ 69 GModG): Zugängliche ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen — typischerweise im Keller — müssen gedämmt werden.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, ruhen diese Pflichten, solange er dort wohnt. Mit dem Eigentümerwechsel gehen sie auf den Käufer über, der dafür zwei Jahre Zeit hat. Maßgeblich ist der erste Eigentumsübergang nach dem Stichtag, nicht jeder Verkauf. Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie müssen vorher nichts dämmen. Für das Gespräch mit dem Käufer heißt es, dass Sie wissen sollten, wann der letzte Eigentümerwechsel war.
Hinzu kommt § 36 GModG: Wer mehr als zehn Prozent einer Bauteilfläche erneuert — Fassade, Dach, Fenster —, muss für dieses Bauteil die Anforderungen der Anlage 7 einhalten. Das ist einer der Gründe, warum aus „nur mal neu verputzen" schnell eine Dämmmaßnahme wird.
Der Energieausweis ist unabhängig davon Pflicht. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen, seine Kennwerte gehören schon in das Inserat, und nach dem Kaufvertrag ist er dem Käufer auszuhändigen (§ 80 GModG). Bei einem Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern das Haus nicht nachträglich auf den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurde — das trifft auf Sanierungsobjekte fast immer zu. Verstöße gegen die Energieausweispflicht sind Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GModG).
Und dann ist da die Offenlegung. Bekannte Mängel gehören auf den Tisch, auch die unangenehmen: der Schwamm hinter der Verkleidung, das Wasser im Keller bei Starkregen, die Elektrik, die kein Elektriker mehr abnehmen würde. Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hilft Ihnen nach § 444 BGB nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben — und arglistig heißt hier schlicht: Sie wussten davon und haben nichts gesagt. Ein offengelegter Mangel kostet einen Preisabschlag. Ein verschwiegener kostet Jahre später deutlich mehr.
So verkaufen Sie ein Haus mit Sanierungsstau
Zustand ehrlich aufnehmen
Gehen Sie mit einem Blatt Papier durch das Haus und notieren Sie, was Sie wissen — nicht, was Sie schätzen. Baujahr und Baujahr der letzten Maßnahmen, Alter von Dach, Heizung, Fenster, Elektrik und Leitungen. Feuchtigkeitsspuren, Risse, Schimmel, alles, was schon einmal repariert wurde. Wenn Sie etwas nicht wissen, schreiben Sie „unbekannt" — das ist eine brauchbare Angabe, eine Vermutung nicht.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung und Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Heizung und Schornsteinfeger, Rechnungen zu früheren Sanierungen. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten drei Eigentümerprotokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Jede Unterlage, die Sie liefern, verkleinert den Risikopuffer des Käufers — und damit den Abschlag.
Zwei Zahlen ermitteln, nicht eine
Sie brauchen den realistischen Wert im sanierten Zustand für die Lage und eine Schätzung der Sanierungskosten. Erst die Differenz ergibt einen Korridor, in dem sich Angebote bewegen sollten. Für die Lage hilft der Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses, für den Bodenwert BORIS.NRW. Rechnen Sie nicht mit den Zahlen aus Verkaufsportalen: dort steht, was verlangt wurde, nicht was gezahlt wurde.
Käuferweg wählen
Freier Markt über einen Makler, Direktverkauf an einen Ankäufer oder Off-Market über ein Investorennetzwerk. Der freie Markt braucht Zeit, Besichtigungen und Geduld mit Finanzierungsabsagen; er kann sich lohnen, wenn Lage und Substanz stimmen. Der Direktverkauf ist schneller und planbar, kostet aber den Abschlag. Beides sind legitime Wege — entscheidend ist, welche Währung Sie gerade brauchen: Geld oder Zeit.
Kaufvertrag sauber regeln
In den Vertrag gehören: die bekannten Mängel ausdrücklich benannt, der Übergabezeitpunkt, der Umgang mit Hausrat und Sperrmüll, offene Handwerkerrechnungen und, falls vorhanden, ein Öltank samt Entsorgungsfrage. Klären Sie außerdem, wer die Nachrüstpflichten nach §§ 35 und 69 GModG trägt — rechtlich der Käufer, aber es gehört ausgesprochen, damit es später kein Thema wird.
Sieben Situationen, die die Rechnung verändern
Diese Konstellationen kommen bei Sanierungsobjekten überdurchschnittlich oft vor — und sie verschieben den Preis in beide Richtungen.
- Erbengemeinschaft: Der häufigste Fall überhaupt. Das Haus stand oft Jahre leer, der Rückstand wächst mit jedem Winter, und keiner der Erben will die Sanierung finanzieren. Ein Verkauf im Ist-Zustand ist hier meistens nicht der schlechteste, sondern der einzige Weg, der allen gerecht wird — weil er keine Vorleistung von jemandem verlangt, der sie nicht erbringen kann oder will.
- Feuchtigkeit, Schimmel, echter Hausschwamm: Der Unterschied ist erheblich. Feuchte Kellerwände sind bei Häusern vor 1970 normal und werden eingepreist. Echter Hausschwamm ist ein Schadensfall eigener Klasse, der die Substanz angreift und in einigen Bundesländern meldepflichtig ist. Wenn Sie einen Verdacht haben, lassen Sie ihn klären, bevor Sie verkaufen — der Verdacht kostet mehr als die Gewissheit.
- Asbest und künstliche Mineralfasern: Bei Bauteilen der Jahre 1960 bis 1993 realistisch — Dacheindeckung, Bodenbeläge, Fensterbänke, Nachtspeicheröfen, Dämmwolle. Kein Ausschlussgrund, aber ein harter Kostenposten, weil Entsorgung und Schutzmaßnahmen Fachbetriebe verlangen.
- Ölheizung mit Tank: Die Heizung selbst darf bleiben, seit die Austauschpflicht gestrichen ist. Der Tank ist die eigentliche Frage: Stilllegung und Entsorgung kosten Geld, und bei Verdacht auf Bodenkontamination wird es schnell ein eigenes Thema. Restölmenge und Tankprüfbescheinigung gehören in die Unterlagen.
- Eigentumswohnung mit Sanierungsstau der WEG: Hier zählt nicht Ihre Wohnung, sondern das Gemeinschaftseigentum. Entscheidend sind drei Zahlen: der Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossene oder absehbare Sonderumlagen und der Sanierungsbedarf an Dach, Fassade und Strängen aus den Protokollen. Eine beschlossene Sonderumlage ist ein konkreter Abzugsposten und wird im Kaufvertrag geregelt.
- Denkmalschutz: Verkleinert den Käuferkreis noch einmal, weil jede Maßnahme abgestimmt werden muss. Gleichzeitig eröffnet die erhöhte Abschreibung nach §§ 7h und 7i EStG einen Käuferkreis, den es sonst nicht gäbe — steuerlich getriebene Investoren. Für diese Gruppe ist Denkmalschutz kein Makel, sondern der Grund zu kaufen.
- Leerstand über Monate: Ein unbeheiztes Haus verschlechtert sich messbar schnell — Frostschäden an Leitungen, Feuchtigkeit ohne Lüftung, Marder, gelegentlich Vandalismus. Prüfen Sie außerdem Ihre Gebäudeversicherung: viele Verträge schränken den Schutz bei längerem Leerstand ein. Jeder Monat Zögern ist in diesem Fall eine Kostenentscheidung.
Wann Sie besser nicht an uns verkaufen
Es gibt Fälle, in denen ein Direktverkauf an uns die schlechtere Entscheidung ist, und wir sagen sie Ihnen lieber vorher.
Wenn der Rückstand überschaubar ist — Dach dicht, Keller trocken, Elektrik in Ordnung, und es geht im Kern um Bäder, Böden und eine Küche —, dann liegt Ihr Haus näher am normalen Markt als am Sanierungsobjekt. Dann verkaufen Sie mit einem Makler über den freien Markt, und der Unterschied bleibt bei Ihnen.
Das Gleiche gilt, wenn Sie Zeit, Liquidität und einen Handwerker Ihres Vertrauens haben und die Lage die Investition trägt. In gefragten Lagen im Bergischen Land lohnt sich eine gezielte Teilsanierung durchaus.
Unser Weg ist dann der richtige, wenn der Rückstand groß ist, wenn mehrere Eigentümer sich einigen müssen, wenn laufende Kosten drücken oder wenn Sie das Thema schlicht hinter sich bringen wollen. In diesen Fällen ist der Vergleichsmaßstab nicht das sanierte Haus, sondern das, was Sie im Ist-Zustand am freien Markt tatsächlich erzielen würden — und der Abstand dorthin ist meist kleiner, als Eigentümer befürchten.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf bei Sanierungsstau
Wie viel weniger bekomme ich für ein Haus mit Sanierungsstau?
Eine Pauschalzahl wäre an dieser Stelle irreführend. Der Abschlag setzt sich aus den geschätzten Baukosten, einem Risikopuffer für Unbekanntes, den Halte- und Finanzierungskosten der Bauzeit und der Marge des Käufers zusammen. Er liegt deshalb regelmäßig über der reinen Kostenschätzung. Was Sie beeinflussen können, ist der Risikopuffer: Je besser der Zustand dokumentiert ist, desto kleiner fällt er aus.
Muss ich vor dem Verkauf noch etwas sanieren?
Gesetzlich nein. Die verbliebenen Nachrüstpflichten nach §§ 35 und 69 GModG — Dämmung der obersten Geschossdecke und der Leitungen — treffen bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit Selbstnutzung erst den neuen Eigentümer, und der hat dafür zwei Jahre nach dem Eigentumsübergang Zeit. Pflicht ist nur der Energieausweis.
Muss die alte Heizung vor dem Verkauf raus?
Nein. Das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel und die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen sind mit dem GModG zum 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen worden. Ratgeber, die noch die §§ 71 bis 73 GEG zitieren, geben einen überholten Rechtsstand wieder. Eine alte Heizung bleibt selbstverständlich ein Preisfaktor — sie ist nur kein Rechtsproblem mehr.
Brauche ich einen Energieausweis, obwohl das Haus sanierungsbedürftig ist?
Ja. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen, und die Kennwerte gehören bereits in das Inserat. Bei einem Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist in der Regel der Bedarfsausweis vorgeschrieben — genau der Fall, der bei Sanierungsobjekten fast immer vorliegt. Ein schlechtes Ergebnis ist dabei kein Nachteil: Der Käuferkreis, der für Sie infrage kommt, erwartet es ohnehin.
Muss ich Mängel offenlegen, die man nicht sieht?
Ja, wenn Sie davon wissen. Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift nach § 444 BGB nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln, und arglistig bedeutet hier nur: Sie kannten den Mangel und haben ihn nicht genannt. Feuchtigkeit im Keller, ein früherer Schwammbefall, ein Wasserschaden — das gehört benannt und protokolliert. Ein offengelegter Mangel kostet einmal Preis. Ein verschwiegener kostet später sehr viel mehr.
Wie schnell geht ein Direktverkauf?
Für eine erste belastbare Einschätzung brauchen wir Adresse, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche und eine offene Beschreibung des Zustands. Die Zahl bekommen Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden, schriftlich. Bis zum Notartermin vergehen danach meist wenige Wochen — der begrenzende Faktor ist üblicherweise nicht unsere Entscheidung, sondern die Verfügbarkeit von Unterlagen und Notartermin.
Wir sind eine Erbengemeinschaft und uns nicht einig. Geht das trotzdem?
Verkaufen können Sie nur gemeinsam — ein Grundstück im Nachlass gehört allen Erben zur gesamten Hand. Was ein konkretes, schriftliches Angebot oft leistet: Es ersetzt die Diskussion über Vermutungen durch eine Zahl, über die man entscheiden kann. Viele Erbengemeinschaften kommen erst an diesem Punkt weiter. Bleibt die Blockade, führt der Weg über die Teilungsversteigerung — die in aller Regel schlechter endet als ein freihändiger Verkauf.
Was Ihr Haus im Ist-Zustand wert ist
Nennen Sie uns Adresse, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche und beschreiben Sie den Zustand so, wie er ist — geschönt hilft uns nicht, und Sie müssen nichts vorbereiten. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Zahl, schriftlich und ohne Verpflichtung. Wenn der freie Markt für Sie der bessere Weg ist, sagen wir Ihnen das.