- Seit dem 23.12.2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision.
- „Provisionsfrei“ in Inseraten meint fast immer provisionsfrei für den Käufer – der Verkäufer zahlt dann alles.
- Wirklich provisionsfrei sind nur drei Wege: Privatverkauf, Direktankauf und Verkauf an einen Investor.
- Üblich in NRW sind 3,57 % je Seite inkl. USt. Bei 450.000 € Kaufpreis sind das rund 16.000 € Ihr Anteil.
- Keine Provision bedeutet nicht automatisch mehr Geld auf dem Konto – entscheidend ist, was Sie im Gegenzug aufgeben.
Was „provisionsfrei“ überhaupt bedeutet
Der Begriff wird in zwei völlig verschiedenen Bedeutungen benutzt, und genau daran scheitern die meisten Suchen.
Provisionsfrei für den Käufer. So steht es in den allermeisten Inseraten auf den großen Portalen. Es bedeutet: Der Käufer zahlt nichts – weil der Verkäufer die volle Provision übernommen hat. Für Sie als Verkäufer ist das das genaue Gegenteil von provisionsfrei.
Provisionsfrei für den Verkäufer. Das meinen Sie vermutlich, wenn Sie hier gelandet sind. Und das gibt es nur unter einer Bedingung: Es ist kein Makler beteiligt. Sobald ein Makler im Spiel ist, entsteht eine Provision – die Frage ist dann nur noch, wer sie trägt.
Seit dem 23. Dezember 2020 beantwortet das Gesetz diese Frage teilweise selbst. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer gilt das Bestellerprinzip nach den §§ 656a bis 656d BGB: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist seitdem unwirksam. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt das übrigens nicht – dort ist die Verteilung weiter frei verhandelbar.
Was die Provision tatsächlich kostet
Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Die folgenden Werte sind in Nordrhein-Westfalen üblich und jeweils der Anteil, der bei geteilter Provision auf Sie als Verkäufer entfällt.
Üblicher Satz je Seite
Gesamtprovision damit 7,14 %
3,57 %
inkl. USt
Kaufpreis 300.000 €
Ihr Anteil bei geteilter Provision
10.710 €
Kaufpreis 450.000 €
Ihr Anteil bei geteilter Provision
16.065 €
Kaufpreis 700.000 €
Ihr Anteil bei geteilter Provision
24.990 €
Privatverkauf oder Direktankauf
Privatverkauf in Eigenregie
- Provision: keine
- Aufwand: hoch – Exposé, Fotos, Unterlagen, alle Besichtigungen, Verhandlung, Vertragsabstimmung
- Dauer: vier bis neun Monate, offener Ausgang
- Erlös: Marktpreis, wenn Sie es gut machen – und deutlich darunter, wenn nicht
- Risiko: tragen Sie. Der häufigste Abbruchgrund ist die geplatzte Finanzierung des Käufers kurz vor dem Notartermin
Direktankauf durch uns
- Provision: keine
- Aufwand: eine Besichtigung, Unterlagen beschaffen wir
- Dauer: zwei bis sechs Wochen bis zum Notartermin
- Erlös: Festpreis unterhalb des Marktpreises
- Risiko: trägt der Käufer, also wir
Der Makler mit geteilter Provision – ehrlich betrachtet
Der dritte Weg ist nicht provisionsfrei, gehört aber in jede ehrliche Rechnung. Ein guter Makler kostet Sie rund 3,57 Prozent, holt aber häufig mehr heraus, als ein Privatverkäufer erzielt – durch bessere Preisfindung, größere Reichweite und, das wird unterschätzt, durch die Vorprüfung der Käuferbonität.
Bei einem gepflegten Haus in gefragter Lage kann die Provision unter dem Strich die günstigere Variante sein. Sie zahlen 16.000 Euro und bekommen dafür unter Umständen 30.000 Euro mehr Kaufpreis. Wer diese Rechnung verschweigt, verkauft Ihnen etwas.
Wenn Ihre Immobilie in diese Kategorie fällt, sagen wir Ihnen das im Gespräch – und nennen Ihnen jemanden, der Sie dabei begleitet. Wir verdienen nichts daran, Ihnen einen Direktankauf aufzuschwatzen, der für Sie die schlechtere Wahl ist.
So läuft ein provisionsfreier Verkauf ab
Unterlagen zusammentragen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten drei Eigentümerprotokolle und die aktuelle Hausgeldabrechnung. Rechnen Sie mit zwei bis vier Wochen – fangen Sie damit als Erstes an, nicht als Letztes.
Den Wert realistisch einordnen
Grundlage sind die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses und tatsächliche Vergleichsverkäufe – nicht die Angebotspreise auf den Portalen und nicht das, was der Nachbar angeblich bekommen hat. Ein zu hoch angesetzter Startpreis ist der teuerste Fehler beim Privatverkauf, weil das Inserat verbrennt und Sie danach nur noch nach unten verhandeln.
Käufer finden
Entweder über die Portale mit eigenem Inserat und eigenen Besichtigungen – oder direkt über einen Ankäufer, dann entfällt die öffentliche Vermarktung vollständig. Der zweite Weg ist auch dann interessant, wenn Sie nicht möchten, dass Nachbarschaft, Mieter oder Kollegen vom Verkauf erfahren.
Bonität prüfen – der übersehene Schritt
An dieser Stelle scheitern private Verkäufe am häufigsten. Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen, keine bloße Absichtserklärung. Ohne diesen Schritt reservieren Sie Ihre Immobilie unter Umständen monatelang für jemanden, der sie nicht bezahlen kann.
Notartermin
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, daran führt kein Weg vorbei. Bei Verbrauchergeschäften muss der Entwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen – diese Frist steht nicht zur Disposition der Beteiligten. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer, die Löschung einer bestehenden Grundschuld dagegen Sie.
Der Haken, den kaum jemand benennt
Provisionsfrei bedeutet nicht automatisch mehr Geld auf Ihrem Konto. Wenn wir Ihre Immobilie direkt ankaufen, liegt unser Angebot unter dem, was ein über Monate gut vermarkteter Verkauf erzielen kann. Wir tragen dafür das Risiko, die Zeit und die Kosten.
Sie kaufen Sicherheit und Tempo – nicht den höchsten Preis. Wer beides haben will, muss Zeit und Nerven investieren. Wer Zeit und Nerven hat, fährt mit einem klassischen Verkauf oft besser. Das sagen wir lieber vorher als nachher.
Für wen sich der provisionsfreie Direktverkauf lohnt
Es gibt keine allgemeingültige Antwort, aber ziemlich klare Muster.
Lohnt sich in der Regel:
- Wenn Zeitdruck besteht – Pflegeheimplatz, beruflicher Umzug, drohende Zwangsversteigerung
- Bei sanierungsbedürftigen Objekten, bei denen private Käufer überproportional abziehen
- Bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern
- Wenn Sie keine fremden Menschen in Ihrem Zuhause haben möchten
- In Erbengemeinschaften, in denen niemand die Vermarktung übernehmen will
- Wenn der Verkauf diskret bleiben soll
Lohnt sich meistens nicht:
- Gepflegtes Objekt in gefragter Lage
- Kein Zeitdruck, Sie können sechs bis neun Monate warten
- Sie sind bereit, zwanzig und mehr Besichtigungen zu machen
- Sie haben Erfahrung mit Immobilienverkäufen oder jemanden an der Hand, der sie hat
Häufige Fragen
Fragen zur Provision beim Immobilienverkauf
Ist „provisionsfrei“ für den Verkäufer oder den Käufer gemeint?
In Immobilieninseraten fast immer für den Käufer. Das heißt: Der Verkäufer hat die volle Provision übernommen, damit das Angebot für Interessenten attraktiver aussieht. Wenn Sie als Verkäufer provisionsfrei verkaufen wollen, hilft Ihnen dieser Hinweis also nicht – Sie brauchen einen Weg ganz ohne Makler.
Wer zahlt die Maklerprovision seit dem Bestellerprinzip?
Seit dem 23.12.2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an private Käufer verkauft werden: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Eine vollständige Abwälzung auf die andere Seite ist unwirksam. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt diese Regel nicht – dort bleibt die Verteilung frei verhandelbar.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Nordrhein-Westfalen?
Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Satz. Üblich sind in NRW 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite, zusammen also 7,14 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro entfallen damit rund 16.000 Euro auf Sie als Verkäufer.
Kann ich die Provision verhandeln?
Ja. Der Satz ist frei vereinbar, und viele Makler lassen mit sich reden – besonders bei höheren Kaufpreisen oder gut verkäuflichen Objekten. Fragen Sie danach, bevor Sie den Maklervertrag unterschreiben. Danach ist der Spielraum weg.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Verkauf ohne Makler?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis sind die Basis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Eigentümerprotokolle und Hausgeldabrechnung dazu. Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung unaufgefordert vorliegen – andernfalls droht ein Bußgeld.
Was kostet der Notar, und wer zahlt ihn?
Die Notar- und Grundbuchkosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung trägt üblicherweise der Käufer und liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Auf Sie als Verkäufer entfallen die Kosten für die Löschung einer eingetragenen Grundschuld – meist ein niedriger dreistelliger Betrag.
Provisionsfrei – und ohne den ganzen Aufwand
Wenn Sie weder Portal noch Besichtigungsserie wollen: Wir kaufen direkt an oder vermitteln über unser Käufernetzwerk. Sie erhalten eine unverbindliche Einschätzung, ohne Provision und ohne dass Ihr Verkauf öffentlich wird.