- Sie können jederzeit verkaufen. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein — Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.
- Kündigen, um bezugsfrei zu verkaufen, funktioniert nicht: Ein höherer Verkaufserlös ist ausdrücklich kein Kündigungsgrund.
- Es kaufen Kapitalanleger, keine Eigennutzer. Bewertet wird über den Ertrag, nicht über Lage und Ausstattung.
- Preisentscheidend ist nicht der Mietvertrag, sondern das Verhältnis von Ist-Miete zu Marktmiete.
- Bei Umwandlung während des Mietverhältnisses: Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577) und Kündigungssperrfrist (§ 577a) prüfen.
- Die AfA der Vermietungsjahre wird bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren dem steuerpflichtigen Gewinn hinzugerechnet.
Kauf bricht nicht Miete — was das konkret bedeutet
§ 566 BGB regelt es in einem Satz, den Juristen seit Generationen als „Kauf bricht nicht Miete“ zitieren: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Unverändert, mit allen Rechten und Pflichten.
Für Sie heißt das: Sie brauchen keine Zustimmung Ihres Mieters, um zu verkaufen. Sie müssen ihn vorher nicht einmal informieren — rechtlich verpflichtet sind Sie erst nach der Beurkundung, und praktisch übernimmt das meist der neue Eigentümer. Sie müssen also keine unangenehmen Gespräche führen, solange noch gar nicht feststeht, ob der Verkauf zustande kommt.
Für Ihren Mieter heißt es: Er behält seine Wohnung, seine Miete und seine Kündigungsfristen. Was sich ändert, ist der Name auf der Überweisung. Auch die Mietkaution geht nach § 566a BGB auf den Erwerber über — rechnen Sie damit, dass sie im Kaufvertrag verrechnet wird.
Und für den Käufer bedeutet es: Er kauft kein Zuhause, sondern ein laufendes Vertragsverhältnis. Genau daraus ergibt sich alles Weitere — wer als Käufer infrage kommt, wie bewertet wird und welcher Preis realistisch ist.
Erst kündigen, dann verkaufen — das geht nicht
„Dann kündige ich dem Mieter eben und verkaufe die Wohnung leer.“ Das funktioniert nicht.
Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass Sie selbst oder nahe Angehörige die Wohnung brauchen. Ein Verkauf ist kein Eigenbedarf. Bleibt die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB — und die stellt das Gesetz ausdrücklich unter einen Vorbehalt: Dass Sie vermietet einen niedrigeren Preis erzielen als bezugsfrei, genügt nicht. Verlangt wird ein erheblicher Nachteil, und die Gerichte legen diese Hürde hoch.
Wer es trotzdem versucht, verliert in der Regel Zeit, Anwaltskosten und am Ende das Vertrauen des Mieters — der dann bei jeder Besichtigung mauert. Der ehrlichere Weg ist, den Mietvertrag als das zu behandeln, was er ist: eine Eigenschaft des Objekts, die den Käuferkreis bestimmt.
Wer eine vermietete Wohnung kauft — und warum das den Preis bestimmt
Der entscheidende Punkt ist nicht rechtlich, sondern wirtschaftlich: Mit dem Mietvertrag fällt die größte Käufergruppe weg. Familien und Paare, die einziehen wollen, scheiden aus. Übrig bleiben Kapitalanleger — und die rechnen anders.
Ein Eigennutzer zahlt für Lage, Schnitt und das Gefühl beim Betreten der Wohnung. Ein Kapitalanleger zahlt für den Ertrag. Er nimmt die Jahresnettokaltmiete, setzt einen Faktor an, der sich aus Lage, Zustand und Zinsniveau ergibt, und landet bei einer Zahl. Das Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV ist genau das, in formalisiert.
Daraus folgt etwas, das viele Eigentümer überrascht: Nicht der Mietvertrag an sich drückt den Preis, sondern das Verhältnis von Ist-Miete zu Marktmiete. Eine Wohnung mit einem gut zahlenden Mieter zu marktgerechter Miete ist für einen Anleger ein sauberes Produkt — kein Leerstandsrisiko, keine Suchkosten, sofortiger Cashflow. Eine Wohnung mit einem Altvertrag 40 Prozent unter Markt ist dagegen schwierig, weil der Käufer diese Lücke auf Jahre nicht schließen kann.
Bezugsfrei oder vermietet — zwei verschiedene Rechnungen
Bezugsfrei verkaufen
- Käuferkreis: Eigennutzer und Anleger — der breiteste Markt
- Bewertung: Vergleichswert, geprägt von Lage und Ausstattung
- Preis: in der Regel höher
- Aufwand: Vermarktung, Besichtigungen, Home Staging
- Voraussetzung: Der Mieter ist ausgezogen oder zieht nachweislich aus. Eine Kündigung zum Zweck des Verkaufs ist kein zulässiger Weg dorthin
- Käuferkreis: Kapitalanleger und Bestandshalter
- Bewertung: Ertragswert — Jahresnettokaltmiete mal Faktor
- Preis: je nach Mietniveau mit Abschlag; bei marktgerechter Miete fällt er klein aus
- Aufwand: keine Besichtigungsserie, keine Fotos, oft ein Termin
- Voraussetzung: keine — der Verkauf ist jederzeit möglich
So verkaufen Sie eine vermietete Wohnung
Mietunterlagen zusammenstellen
Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen braucht ein Anleger: den vollständigen Mietvertrag samt aller Nachträge, die aktuelle Kaltmiete und Vorauszahlung, die letzten beiden Betriebskostenabrechnungen, den Nachweis der Kaution und die Historie etwaiger Mietrückstände. Bei Eigentumswohnungen dazu Teilungserklärung, die letzten drei Eigentümerprotokolle, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage.
Ist-Miete gegen Marktmiete stellen
Vergleichen Sie die Ist-Miete mit dem örtlichen Mietspiegel. Diese eine Zahl bestimmt den Preis stärker als alles andere. Liegt die Miete nahe am Markt, ist Ihre Wohnung für einen Anleger attraktiv. Liegt sie weit darunter, kennen Sie jetzt den Grund für jedes Angebot, das Sie enttäuschen wird.
Vorkaufsrecht des Mieters prüfen
Wurde die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, hat Ihr Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Sie müssen ihn dann über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten, er hat zwei Monate Zeit. Bei einer Wohnung, die schon vorher Eigentumswohnung war, greift das nicht. Klären Sie diesen Punkt früh — nachträglich kostet er den ganzen Vertrag.
Besichtigungen realistisch planen
Besichtigungen sind bei vermieteten Objekten der heikle Teil: Ihr Mieter muss sie dulden, aber nur in zumutbarem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung. Wer fünfzehn Interessenten durch eine bewohnte Wohnung führen will, bekommt Probleme. Ein Verkauf an einen Ankäufer oder Bestandshalter läuft häufig mit einem einzigen Termin — manchmal, bei reinen Ertragsobjekten, sogar ohne.
Notartermin und Mieterinformation
Im Kaufvertrag gehören geregelt: Übergang von Mietverhältnis und Kaution, die Abgrenzung der Betriebskostenabrechnung zum Stichtag, offene Mietrückstände und laufende Modernisierungsumlagen. Informiert wird der Mieter nach der Beurkundung — formlos genügt, sinnvollerweise gemeinsam mit dem Käufer und mit Angabe der neuen Bankverbindung.
Sieben Situationen, die den Preis bewegen
Diese Konstellationen ändern die Rechnung — in beide Richtungen.
- Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB): Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen. Die Länder dürfen diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, und Nordrhein-Westfalen hat davon für bestimmte Gemeinden Gebrauch gemacht. Prüfen Sie, welche Frist für Ihre Gemeinde gilt — sie beeinflusst den Preis spürbar.
- Der Mieter möchte selbst kaufen: Häufig die einfachste Lösung. Der Käufer kennt das Objekt, es gibt keine Besichtigungen, und der Preis liegt oft über dem, was ein Anleger zahlt — weil für den Mieter der Eigennutzerwert zählt. Sprechen Sie ihn an, bevor Sie andere Wege gehen.
- Mietrückstände oder ein schwieriger Mieter: Kein Ausschlussgrund für einen Ankäufer, aber ein Preisfaktor. Legen Sie die Historie offen — sie kommt in der Prüfung ohnehin heraus, und ein verschwiegener Sachverhalt kostet mehr als ein bekannter.
- Alter Mietvertrag weit unter Marktmiete: Der größte Preisdämpfer überhaupt. Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob eine zulässige Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist — sie hebt den Ertragswert dauerhaft.
- Staffel- oder Indexmiete: Ein Vorteil, den viele Verkäufer nicht ausspielen. Kalkulierbar steigende Mieten sind für Anleger bares Geld und gehören in jedes Angebot.
- Mehrere Wohnungen oder ein Mehrfamilienhaus: Als Paket verkauft, erzielen Sie häufig mehr als in Einzelverkäufen — und Sie vermeiden die Drei-Objekt-Grenze, ab der das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annehmen kann.
- Erbengemeinschaft: Bei einer vermieteten Wohnung im Nachlass ist der Verkauf oft der einzige Weg, der allen Erben gerecht wird — teilen lässt sich eine Wohnung nicht.
Wann Sie besser nicht an uns verkaufen
Es gibt einen Fall, in dem Sie nicht an uns verkaufen sollten: Ihr Mieter hat bereits gekündigt oder zieht absehbar aus, die Wohnung liegt in gefragter Lage und ist in ordentlichem Zustand. Dann warten Sie den Auszug ab und verkaufen bezugsfrei über einen Makler. Der Unterschied kann fünfstellig sein, und er geht in diesem Fall vollständig an Sie.
Unser Angebot ist dann interessant, wenn der Mietvertrag läuft und laufen bleibt — und in dieser Konstellation ist der Abstand zum „eigentlich möglichen“ Preis meist deutlich kleiner, als Eigentümer befürchten. Denn der Vergleichsmaßstab ist nicht die bezugsfreie Wohnung, sondern das, was Sie mit Mieter am freien Markt tatsächlich erzielen würden.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
Brauche ich die Zustimmung meines Mieters?
Nein. Sie können jederzeit verkaufen, ohne Ihren Mieter zu fragen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer einfach in den bestehenden Mietvertrag ein. Eine Ausnahme gilt beim Vorkaufsrecht: Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, muss der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten die Gelegenheit bekommen, selbst zu kaufen.
Ändert sich für meinen Mieter etwas?
Nichts — außer dem Namen des Vermieters. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, die Miete bleibt gleich, Kündigungsfristen und Kaution bleiben bestehen. Die Kaution geht nach § 566a BGB auf den neuen Eigentümer über, der auch für die Rückzahlung haftet.
Wie viel weniger bekomme ich für eine vermietete Wohnung?
Das hängt weniger vom Mietvertrag ab als vom Mietniveau. Liegt die Ist-Miete nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Abstand zum bezugsfreien Preis oft gering — für einen Anleger ist ein zahlender Mieter ein Pluspunkt. Liegt die Miete deutlich unter Markt oder gilt eine lange Kündigungssperrfrist, wird der Abschlag spürbar. Eine pauschale Prozentzahl wäre an dieser Stelle irreführend.
Kann der neue Eigentümer meinem Mieter kündigen?
Nur, wenn er die Wohnung selbst braucht — für sich oder nahe Angehörige — und keine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB läuft. Ein Kapitalanleger, der vermieten will, hat dafür keinen Grund und in aller Regel auch kein Interesse. Er kauft die Wohnung ja gerade wegen der Miete.
Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?
Er muss sie dulden, aber nur in zumutbarem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung — nicht täglich und nicht zu beliebigen Zeiten. Das ist einer der Gründe, warum vermietete Wohnungen häufig direkt an Ankäufer gehen: ein Termin statt fünfzehn.
Muss ich den Gewinn versteuern?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass die über die Jahre in Anspruch genommene Abschreibung dem Gewinn wieder hinzugerechnet wird — ein Posten, den viele Eigentümer übersehen. Die Ausnahme für Eigennutzung greift hier nicht. Lassen Sie das vor dem Notartermin durchrechnen; wir sind keine Steuerberater und geben dazu keine Auskunft.
Was Ihre vermietete Wohnung uns wert ist
Nennen Sie uns Adresse, Wohnfläche, Baujahr und die aktuelle Kaltmiete — mehr brauchen wir für eine erste Einschätzung nicht. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Zahl, schriftlich und ohne Verpflichtung. Ihr Mieter erfährt davon nichts, solange nichts entschieden ist.